Всероссийский оператор
военной ипотеки
Теперь и в мобильном приложении:  
App Store Google Play
Регион:
Республика Татарстан
+7 499 350 58 92
+7 800 100 97 67
Звонок бесплатный по России

Рефинансирование – всегда ли выгодно?

20.09.2017
Рефинансирование – всегда ли выгодно?

Банковский сектор экономики России в 2017 году семимильными шагами выходит из цикла «застоя». 

С начала года Банк России уже в четвёртый пересмотрел размер ключевой ставки. Закономерным следствием снижения ключевой ставки является снижение процентных ставок банков по кредитам и вкладам. Движение ставок, наблюдаемое с начала 2017 года, послужит стимулом к дальнейшему понижению процентных ставок по кредитам. Но значительная часть этого снижения уже произошла, банки работали на опережение, политика Банка России была предсказуема.

Банки «бьются» за клиентов. Логика банков понятна. Больше клиентов – больше денег. Всё чаще в борьбе за клиентов банки стали предлагать такой продукт, как рефинансирование. Рефинансировать предлагают и потребительские кредиты, с возможностью перевода нескольких кредитов в один, и ипотеку.

Рефинансирование: как это происходит в теории

Простыми словами, рефинансирование – это получение нового кредита на более выгодных условиях с целью погашения долговых обязательств по действующему кредитному договору, или выкуп одним банком долга по кредитному договору у другого банка.

Само по себе, рефинансирование подразумевает получение более выгодных условий: снижение процентной ставки, изменение срока кредитования, изменение валюты кредитования и пр. 

Рефинансирование ипотеки набирает обороты. Всё больше действующих ипотечников, ранее заключивших кредитные договора, стали рассматривать возможность смены кредитора, предлагающего более выгодные условия по рефинансированию ипотеки. 

При желании рефинансировать ипотеку следует взвесить все «за» и «против». Не всегда условия рефинансирования дают выгоду. Всё зависит от условий действующих обязательств и предлагаемых взамен. Прежде чем «бежать» к новому кредитору, ипотечнику следует внимательно ознакомиться с действующим договором ипотеки на предмет возможности оформления последующего залога и просчитать все затраты на переоформление кредита. 

Если действующий кредитный договор позволяет заёмщику оформить последующий договор залога, т.е. продать его, или, по крайней мере, в договоре нет запрета на проведение таких манипуляций, следует провести подсчёт расходов на получение нового кредита. Так как рефинансирование в любом случае это получение нового кредита, то процесс оформления практически не отличается. Для рефинансирования ипотеки новому кредитору необходимо предоставить:

  • отчет о рыночной стоимости залога – банку требуется актуальная информация о том, сколько стоит залоговая недвижимость на момент заключения договора;
  • выписка ЕГРН – предоставляется для официального подтверждения данных о владельце недвижимости и имеющихся обременениях и ограничениях;
  • выписка из домовой книги – банк как залогодержатель должен знать, кто прописан и проживает в залогом жильё;
  • договор (купли-продажи, передачи в собственность) – документы, на основании которых возникло право собственности;
  • кредитный договор – действующий;
  • согласие первичного кредитора на оформление последующего залога;
  • справка первичного кредитора об остатке долга по кредитному договору.

Это минимальный пакет документов для осуществления рефинансирования ипотеки. Банк вправе затребовать иные документы в индивидуальном порядке. Не стоит забывать и о том, что необходимо подавать все документы на себя как на заёмщика для одобрения в банке.

Военная ипотека возможная ли рефинансирование

Мониторинг банковских ставок по рефинансированию ипотеки показал, что ставки, озвучиваемые в рекламных кампаниях, всегда указаны под звёздочкой. Указанные минимальные ставки являются своего рода «завлекалочкой» пока не начнёшь узнавать условия досконально. Отсутствие согласия на страхование жизни и здоровья повышает ставку сразу на 1 процентный пункт. А оформление страхование жизни и здоровья увеличивает расходы заёмщика, т.е. снижает выгоду от рефинансирования. Кроме страхования, под звездочкой фигурируют «не зарплатный клиент», «отсутствие кредитной истории в банке» и прочие индивидуальные условия.

Особенности рефинансирования

Осуществлять рефинансирование кредита стоит, если разница по процентам составляет не менее 4-5 пунктов. В противном случае издержки на рефинансирование перекроют все плюсы. Также целесообразность рефинансирования будет под сомнением, если действующий кредитный договор заключен несколько лет назад. Поясним, так как это особенно касается участников военной ипотеки, предпринимающих попытки переоформить кредитный договор. 

В первые несколько лет жизни ипотеки по кредиту погашаются в основном только проценты, и касается это не только военной ипотеки, а всех кредитов, оформленных с аннуитетными платежами. Заёмщик 4-5 лет платит банку в основном проценты, при минимальном снижении основного долга. Возникает мысль рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. Берет справку у первичного кредитора о сумме задолженности (которая уменьшилась незначительно) и обращается в другой банк за рефинансированием. Получает новый кредит на сумму, практически не отличающуюся от изначальной суммы ипотеки и заново оформляет кредитный договор. 

Условия рефинансирования ипотекиПо факту получается, что заёмщик платил несколько лет первому кредитору только проценты, и, оформляя новый кредит, начинает всё с начала, ведь последующий кредитор также возьмёт сначала проценты, а основной долг начнёт сокращаться также только через несколько лет. Конечно, при подсчете на калькуляторе переплата у последующего кредитора меньше, но если взять в расчёт уже погашенные проценты первичному кредитору, то выгода значительно сокращается, если не «размазывается» вовсе.

Что же касается военной ипотеки. На сегодняшний день банки не готовы рефинансировать данную «льготную» ипотеку. Пока ни один банк не «видит» процесс реализации рефинансирования военной ипотеки из-за наличия в НПА по НИС отдельных аспектов использования накоплений военнослужащих. Но всё же, если виртуально допустить запуск программы рефинансирования для НИСовцев, то ставки рефинансирования, действующие на сегодняшний день, просто невыгодны участникам военной ипотеки.

В наиболее невыгодном положении находятся участники военной ипотеки, заключившие кредитные договора «на старте» программы льготного кредитования, в частности те, у кого ставка не фиксированная, а плавающая. Именно данная категория участников военной ипотеки уже сейчас заплатила огромные суммы процентов по ипотеке, и рефинансирование ещё больше может ввести их в «долговую» яму. Ставка по ипотеке возможно и сократится, и станет фиксированной, но придётся заново платить проценты новому кредитору, так как долг практически не уменьшился.

Учитывать только меньшую ставку нельзя! Иначе рефинансирование может оказаться очередной долговой ямой. Необходим тщательный расчет новых условий кредитования с учётом уже произведенных плат.

Так что рефинансирование сегодня – это больше тренд, чем реальная возможность. А если говорить о НИС – то к ней это понятие в принципе не относится. Рефинансировать участникам НИС предлагается только потребкредиты, и на сайте Росвоенипотеки есть пункт на этот счет, который и вводит в заблуждение массу военнослужащих, не вникающих в текст, и только видящих слово «рефинансирование» на официальном сайте уполномоченного органа. 

Комментарии

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.
Войти
Популярные новостройки в Казани
рекомендуем
От 65 000 P2
ЖД на Аделя Кутуя
Инвестиционный рейтинг
8.0
Казань, ул.Аделя Кутуя, д.83
1-ая кв. от 2 953 860 руб.
2-ая кв. от 4 452 000 руб.
3-ая кв. от 5 265 650 руб.
рекомендуем
От 46 300 P2
ЖК Весна
Дом сдан
г. Казань, Советский р-н, Самосырово
1-ая кв. от 1 545 600 руб.
2-ая кв. от 2 963 200 руб.
3-ая кв. от 4 124 360 руб.
От 50 206 P2
ЖК Залесный Сити
Дом сдан
г. Казань, Кировский район
1-ая кв. от 1 544 000 руб.
2-ая кв. от 2 912 000 руб.
3-ая кв. от 3 546 000 руб.
От 60 970 P2
ЖК Садовое кольцо
Инвестиционный рейтинг
7.6
Готовность дома
90%
г. Казань, Советский район, ул. Гвардейская
1-ая кв. от 2 488 408 руб.
2-ая кв. от 3 161 950 руб.
3-ая кв. от 4 572 797 руб.
Материалы по теме
30.03.2017 13:37
Пятая часть российских строительных компаний может объявить себя банкротом уже в этом году.
04.10.2018 14:41
Стоимость жилья на вторичном рынке пошла вверх
26.02.2019 20:47
Участники накопительно-ипотечной системы отдают предпочтение квартирам на вторичном рынке – 80% сделок по военной ипотеке.
Подписка на рассылку
Ваш E-mail
Лента новостей

Калькулятор военной ипотеки
Военная ипотека
3,5
Оценок: 59
Установить приложение для Android
Военная ипотека
Установить приложение для iPhone, iPad и iPod