Покупка квартир и домов по Военной ипотеке у родственников: как сделать это законно

Процесс приобретения жилого помещения всегда связан с рисками финансовых потерь и утратой недвижимого имущества, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Не исключением является и «Военная ипотека», с тем отличием, что стоимость или часть стоимости приобретаемой недвижимости оплачивается средствами федерального бюджета Российской Федерации.

Конечно, при приобретении жилья по Военной ипотеке документы по сделке подвергаются тщательной проверке, как со стороны кредитной организации, так и со стороны ФГКУ «Росвоенипотека», но это не является стопроцентной гарантией от попадания в мошенническую схему продажи жилья. Однако, не всегда и сами военнослужащие – участники НИС при реализации права на жилищное обеспечение выступают в качестве добропорядочных граждан. В попытках «обналичить» накопления, военнослужащие придумывают различные схемы. При этом, данные «изобретатели» не берут во внимание, или не понимают, что до возникновения у военнослужащего права на использование данных средств, в соответствии со статьей 10 117-ФЗ о накопительно-ипотечной системе, накопления для жилищного обеспечения, являются собственность Российской Федерации.

Законодательно, проведение сделок между родственниками, допустимо

Но при этом стоит знать некоторые аспекты законодательной базы, в каких случаях проведение таких сделок является правомерным, а в каких следует отказаться от задумки, дабы не попасть в поле зрения компетентных органов, с подозрением на «обналичку». Итак, попытаемся внести ясность, какие сделки по Военной ипотеке, допустимы между родственниками. Для начала, необходимо разобраться с терминологией

Близкие родственники – Семейный кодекс Российской Федерации в статье 14 прописывает лиц, являющих таковыми. Близкими родственниками – это родственники, по прямой восходящей и нисходящей линии: родители, дети, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющих общих отца или мать) братья и сестры. Кроме того, супруги, родители, усыновители, полнородные и не полнородные братья и сестры, опекуны, попечители и подопечные, являются взаимозависимыми лицами для целей налогообложения.

Члены семьи – проживающие совместно с собственником жилого помещения супруг, дети и родители. Кроме того, членами семьи собственника жилого помещения признаются и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов семьи (Жилищный кодекс РФ статья 31).

Члены семьи военнослужащего — супруг; несовершеннолетние дети; дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, а также лица, находящиеся на их иждивении и проживающие совместно с ними (76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).

Супруги — лица, состоящие в зарегистрированном браке между собой. Личные и имущественные права и обязанности супругов определяются семейным законодательством.

Сделка – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 153).

Мнимая сделка – сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 1).

Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (Гражданский кодекс РФ статья 170 пункт 2).

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Гражданский кодекс РФ статья 420).

Однозначно можно сказать, что действия по переходу прав собственности на жилое помещение между супругами – это действия, несоответствующие законодательным нормам и явно подпадающие под признаки мнимой сделки. В данном случае не соблюдаются основные принципы «сделки» и «договора», в связи с отсутствием самого факта отчуждения жилого помещения и перехода прав собственности. Государственная регистрация перехода права собственности, в таком случае не возможна в связи с тем, что данная сделка совершается для вида.

Пример

Военнослужащий состоит в браке. Супруга является единственным собственником квартиры, купленной в браке. Военнослужащий принимает решение приобрести данную квартиру по программе Военная ипотека. По сути, отсутствует отчуждение самой квартиры, также, как и переход права собственности, так как данная квартира является совместно нажитым имуществом, а сделка по сути своей ничтожна, и совершенна с целью «обналичивания» средств федерального бюджета. А это уже может быть приравнено к наказуемым деяниям, и рассматриваться как мошенничество с вытекающими от сюда последствиями.

В отношении других сделок, совершаемых между родственниками, все не однозначно, так как ситуации бывают разными и возможны варианты, при которых данные сделки будут считаться правомерными и юридически чистыми.

Кроме законодательных требований к залогу, существуют внутренние правила банков, регламентированные своими стандартами, и возможность покупки жилого помещения у родственников зависит от решения, принятого банком в каждой отдельно взятом случае. Но стоит отметить, что если проведение таких сделок по гражданской ипотеке вполне реализуемое действие, то именно по программе Военная ипотека, банки заботясь о чистоте своей репутации и кредитного портфеля зачастую выдвигают повышенные требования, в связи с тем, что в сделке задействованы бюджетные средства.

Также банки не всегда положительно относятся к сделкам между бывшими супругами. Предоставление кредита по Военной ипотеке на покупку жилья у бывшего супруга, без возникновения дополнительных вопросов со стороны залогодержателя, возможно в случаях, если:
— на момент подписания договора купли-продажи законодательно осуществлен раздел совместно нажитого имущества, а с самого раздела прошло как минимум три года;
— до момента подписания договора купли-продажи заключен брачный договор, в соответствии с которым недвижимость, рассматриваемая в качестве залога, является собственностью супруга-продавца;
— будущий предмет залога получен супругом-продавцом в дар либо в порядке вступления в наследство;
— будущий предмет залога бывшим супругом приобретен после расторжения брака.
Совершение таких сделок не является противозаконным при соблюдении все тех же принципов отсутствия признаков мнимой, притворной сделки.

Проведение сделки по Военной ипотеке также вызовет у банка настороженность, если продавцом выступает взаимозависимое лицо и/или член семьи военнослужащего. Именно в связи с тем, что член семьи, является лицом, совместно проживающим с военнослужащим, имеющие общие расходы по ведению совместного хозяйства, и признаки, свидетельствующие о наличии семейных отношений. В данной ситуации также рассматривается вопрос о мнимости сделки, так как подразумевается, что основным намерением является именно получение средств федерального бюджета, а не сам факт приобретения жилого помещения.

Пример

Военнослужащий, зарегистрирован и проживает в частном доме родителей своей супруги, собственником которого является теща. По сути, между и тещей, и военнослужащим отсутствует родственная связь, но при этом юридически военнослужащий является членом семьи собственника жилого помещения. Приобретение такой недвижимости по Военной ипотеке может расцениваться как фиктивная сделка, сделка с пороками содержания, совершенная с противоправной целью, в частности с целью получения накоплений с именного накопительного счета, без факта приобретения жилья.

Одной из объективных сторон мнимой сделки является «инсценировка» гражданско-правовой сделки. «Инсценировка» совершается как в форме действия, так и бездействия. Действие – это облечение самой сделки в необходимую законодательную форму, т.е. между военнослужащим и продавцом составляется договор в письменной (возможно в нотариальной) форме, для доказательства собственных прав в отношениях с третьими лицами (банк, ФГКУ «Росвоенипотека»). Бездействием в мнимой сделке следует считать реальное неисполнение сторонами договора своих прав и обязанностей, в частности осуществление передачи жилого помещения.

Когда же проведение сделки покупки недвижимости по Военной ипотеке у родственников может быть осуществлено без подозрения на махинацию с бюджетными средствами? Тогда, когда действия сторон сделки направлены на реальную реализацию прав военнослужащего на жилищное обеспечение, и данные факт имеет неопровержимые подтверждения.

Пример

У военнослужащего есть родной брат. В собственности брата в городе А, имеется квартира, с хорошим ремонтом, в районе с развитой инфраструктурой. Братом принято решение о переезде в город Б, на постоянное место жительство и квартира в городе А ему больше не нужна, а для покупки жилья в городе Б требуются средства. У военнослужащего появляется возможность приобрести в собственность квартиру с чистой историей, удовлетворяющую его запросам по программе «Военная ипотека». После подачи документов на рассмотрение объекта залога, у сотрудников банка могут возникнуть вопросы, направленные на выявление факта фиктивности сделки. Военнослужащему рекомендуется ввести в суть сделки заинтересованных сотрудников банка, как вариант можно предоставить предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный братом в городе Б.

В данном примере, на лицо проведение сделки, не имеющей признаков «махинации». Осуществлена фактическая передача жилого помещения (квартира в городе А) от брата к военнослужащему, а брат получает денежные средства, на которые в дальнейшем покупает себе жилье (в городе Б). Стоит отметить, что сделки, проводимые с использованием средств федерального бюджета, подлежат проверке прокуратурой, как раз на выявление фактов нецелевого использование средств бюджета. Пример, приведенный чуть выше, пройдет такую проверку, а в случае появления каких-либо подозрений со стороны прокуратуры, военнослужащий в подтверждение чистоты проведенной сделки, сможет парировать различные доводы. Так, одним из подтверждений чистоты сделки, может выступать факт приобретения братом в городе Б жилья на средства, полученные от сделки с военнослужащим.

Обстоятельства в жизни иногда складываются весьма причудливым образом, прописать все варианты в одной статье практически невозможно, каждый конкретный прецедент подлежит индивидуальному рассмотрению. И в случае действительной необходимости приобретения жилья именно у родственников, следует в первую очередь проконсультироваться у юриста, не попадает ли данная сделка под категорию фиктивной, и не будет ли она расценена как «обналичивание».

Военнослужащие, намерено пытающиеся провести/проводящие фиктивные сделки, портят жизнь себе, своими неправомерными действиями, и косвенно наносят вред добропорядочным участникам Военной ипотеки. ФГКУ «Росвоенипотека», осуществляющая предоставление целевых жилищных займов, в связи с наличием фактов недобросовестности военнослужащих, выявленных в ходе прокурорских проверок, с особой осторожностью относится к любым сделкам, между прямыми родственниками, между сторонами каким-либо образом имеющими взаимосвязь. Во избежание предоставления средств федерального бюджета по договорам целевого жилищного найма на проведение «инсценированных» сделок, осуществляется запрос дополнительных документов и подтверждения фактов реальности данной сделки, что в свою очередь увеличивает сроки реализации права на жилищное обеспечение.

Кроме того, как орган, занимающийся учетом средств федерального бюджета для жилищного обеспечения военнослужащих, в случаях выявления признаков, свидетельствующих о мнимости сделки или других фактов, ФГКУ «Росвоенипотека» вправе обратиться с заявлением в прокуратуру, для предотвращения нецелевого использования данных средств. В связи с чем у добропорядочных участников НИС, складывается мнение, что Военная ипотека очень долгий, тяжело реализуемый процесс, имеющий больше минусов чем плюсов.